居住用財産を譲渡した場合の譲渡損失の損益通算・繰越控除

 

 土地建物等の譲渡は、「損益通算」や「純損失の繰越控除」の対象となりませんが、居住用の土地建物等を譲渡した場合の譲渡損失で一定の要件を満たす場合に限って「損益通算」及び「純損失の繰越控除」が認められます。

 一定の要件には「買換をした場合」と「住宅借入金を有する場合」がありますが、どちらの要件を満たしてもどちらか一方の適用となります。

 

居住用財産の譲渡損失の特例 (買換をした場合)

 

 次の要件を満たす場合に「居住用財産の譲渡損失の特例」の適用を受けることができます。

 

 譲渡資産

・自らが住んでいた居住用財産であること
・譲渡年の1月1日における所有期間が5年超であること
・日本国内にあるものであること
・住まなくなった日から3年目の12月31日までの譲渡であること
・親族等への譲渡でないこと

 買換資産

・買換資産を譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日までの間に取得すること
・買換資産は、家屋の床面積が50平方メートル以上であり日本国内にあるものであること
・買換資産を取得年の翌年12月31日までに居住の用に供する又は供する見込であること
・買換資産につき取得年の12月31日において償還期間10年以上の住宅借入金等を有すること

 

特定居住用財産の譲渡損失の特例 (住宅借入金を有する場合)

 

 次の要件を満たす場合に「特定居住用財産の譲渡損失の特例」の適用を受けることができます。

 

 譲渡資産

・自らが住んでいた居住用財産であること
・譲渡年の1月1日における所有期間が5年超であること
・日本国内にあるものであること
・譲渡契約締結日の前日において、償還期間10年以上の住宅借入金等の残高があること
・譲渡対価の額が、譲渡契約締結日の前日における住宅借入金等の残高を下回っていること

 買換資産

・買換の要件はありません

 

損益通算及び繰越控除の適用除外

 

 次の場合は「居住用財産の譲渡損失の特例」又は「特定居住用財産の譲渡損失の特例」の要件を満たしていても「損益通算」及び「繰越控除」の適用は受けることができません。

 

譲渡年の前年及び前々年に
・居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の軽減税率の特例
・居住用財産の譲渡所得の3,000万円の特別控除
・特定の居住用財産の買換の場合の長期譲渡所得の課税の特例
・特定の居住用財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例
のいずれかの適用を受けている場合

 

譲渡年の前年以前3年内に、
・居住用財産の譲渡損失の特例
・特定居住用財産の譲渡損失の特例
のいずれかの適用を受けている場合

 

繰越控除の適用除外

 

 次の場合は「繰越控除」の適用は受けることができません。

 

 居住用財産の譲渡損失の特例

・繰越控除適用年の12月31日に買換資産につき償還期間10年以上の住宅借入金等がない場合
・合計所得金額が3,000万円を超える場合

 

 特定居住用財産の譲渡損失の特例

・合計所得金額が3,000万円を超える場合

 

特例の対象金額

 

 居住用財産の譲渡損失の特例

・譲渡損失の金額

 

 特定居住用財産の譲渡損失の特例

次のいずれか少ない金額

・譲渡損失の金額
・住宅借入金等の残高-譲渡対価の額