不動産所得

 

不動産所得とは、

所得税法 第二十六条
(不動産所得)

不動産所得とは、不動産、不動産の上に存する権利、船舶又は航空機(以下「不動産等」)の貸付け(地上権又は永小作権の設定その他他人に不動産等を使用させることを含む)による所得(事業所得又は譲渡所得に該当するものを除く)をいう

 とされています。

 船舶、航空機は動産じゃないの?ということになりますが、船舶や航空機が不動産所得となるのは、これらが不動産のように登記の対象となるからだそうです。ただし、総トン数20トン未満の船舶は登記の対象となっていないことから事業所得又は雑所得となります。 

 

 また、不動産等の貸付けを行うことにより生ずる所得は不動産所得になりますが、次のような所得は不動産所得とはなりません。

不動産所得とならない所得所得の種類
不動産の販売や仲介、斡旋を行うこと(不動産業)により生ずる所得 事業所得
下宿(賄い付貸室)等を提供することにより生ずる所得 事業所得又は雑所得
寄宿舎(従業員宿舎)等を使用させることにより生ずる所得 事業所得
時間極め駐車場を貸付けることにより生ずる所得 事業所得又は雑所得

 時間貸駐車場のような保管責任を負うものは事業所得又は雑所得に該当しますが、月極駐車場のような保管責任を負わないものは不動産所得となります。

 

不動産所得の金額

 

 不動産所得の金額は次の算式で計算します。

不動産所得の金額 = 総収入金額 - 必要経費 - 青色申告特別控除額(青色申告者)

 ・総収入金額に算入すべき金額は、地代、家賃、賃貸料、共益費、権利金、礼金、更新料、敷金償却、保証金償却、名義書換料、承諾料等、不動産等の貸付け及び貸付に付随する収入の全てが該当します。

 ・必要経費に算入すべき金額は、固定資産税、損害保険料、減価償却費、修繕費、借入金の利子等で不動産収入を得るために直接要する費用(家事用を除きます)が該当します。

 

青色申告特別控除額

 

 不動産所得を計算する際の青色申告特別控除額ですが、その規模により特別控除額が決まっています。

規模青色申告特別控除額
事業的規模 最高 65万円
事業的規模以外 最高 10万円

 

事業的規模

 

 事業的規模の判定は、貸室(アパート、マンション)等は10室以上、貸家(独立家屋)等は5棟以上であれば原則として事業的規模とされています。(いわゆる5棟10室)

 また、事業的規模に該当すれば「青色申告の事業専従者給与」「白色申告の事業専従者控除」「賃貸用固定資産に係る資産損失の全額必要経費に算入」「個別評価貸倒引当金」等の適用を受けることができます。